2004年3月1日下午，华东政法学院司法研究中心受上海理诚律师事务所委托，就上海黎明服装机械厂（A厂，下称原告）诉飘鹰房地产中心（B厂，下称被告）侵权一案中涉及的居民与被告的"置换协议"效力问题，召开案例研讨会。会议由华东政法学院司法研究中心副主任张驰教授主持，参加研讨的有复旦大学法学院王全弟教授、段匡教授，同济大学法学院杨兴明教授，华东政法学院傅鼎生教授，以及《解放日报》、《民主与法制时报》等新闻媒体记者。会上，上海理诚律师事务所律师简要介绍了供研讨的案情和争议的焦点。与会专家学者在对案件事实和证据全面了解的基础上，经研究论证，发表了意见。

   一、案情简介

   A厂因厂房扩建，为安排居民的简易房屋拆迁，在厂区建造了一幢三层混砖楼房，其中一、二层供拆迁居民使用，并于1978年签订了《迁房协议书》，三层留下自用。1994年7月、1998年11月上海市房地局先后两次发产权证（编号分别为沪房虹字第11148号、沪房地虹字1998第009440号），确认产权归A厂。
    2001年7月，B开发商开发与A厂毗邻的商品房。B开发商未与A厂协商，出资260万元将在A厂居住的13户居民置换出去，该房由B开发商使用。B开发商装修该房屋时，A厂方知内情并即时予以制止。A厂于2003年5月诉至法院，请求停止侵权并赔偿房租等损失10万元。一审法院认定，该房屋产权归A厂及A厂与居民的房屋租赁关系存在，但以B开发商的出发点是解决13户居民居住条件，缓解矛盾，且何处置使用权为由，对A厂诉请不予支持。

   二、以房屋使用权为内容的"置换协议"应当无效

   原告诉被告侵权，关键在于确认被告与13户居民之间所签"置换协议"的法律效力。"置换协议"无效，被告无依据占有和使用该房，即构成侵权，反之则不构成侵权。要明确"置换协议"效力，得先把握确定其所置换的使用权性质。对此，与会专家一致认为，被告与13户居民间以讼争房屋使用权为内容的置换协议应属无效。理由是：13户居民（是户籍登记的体现，非原租赁协议当事人，当事人原只有4户。）只是根据1978年与原告签定的协议而取得该房产的居住使用权，该使用权与公房租赁中的使用权不同。公房租赁有系统公房租赁和自管公房租赁两种，前者指由房管部门掌握的公房租赁，后者是企事业单位与本单位职工所发生的公房租赁。而本案所涉房产归原告所有（有房管部门产权证明，法院审理也予认定），而且13户居民也不是原告的职工。此外，13户居民手中亦无公房租赁的凭证。这表明13户居民的居住使用权仅具有债权性质，而无物权性质。何况即使要认定该使用权具有物权性质目前也欠缺法律的明文依据。既然该使用权无物权性质，那么居住者要处分该使用权就须以债权债务（居民与原告之间因租赁合同而发生的债权债务）概括移转的方式进行。而债权债务概括移转依我国合同法第88条规定，必须征得原告的同意。（其实在公房租赁中，承租人要将使用权与第三人交易，根据有关规定，也须征得房屋产权人的同意）从民事理论来说，租赁具有一定的人身性质，体现了出租人对承租人的信任，这也要求承租人地位发生变动时要得到出租人的同意。因此，在原告未同意的情况下，13户居民与被告擅自签订的"置换协议"应属无效，被告在无依据的前提下占有使用该房产即构成侵权。
    然而，居民与被告置换使用权的协议无效，不影响将该协议转换为被告对13户居民的居住条件造成的采光等损害而所作的经济补偿。这是因为，被告在13户居民所居住房屋的正南方不到十米处盖18层楼的高层商品房，必然导致13户居民采光、通风等居住条件大受影响，按照法律规定被告本应向13户居民负损害赔偿责任，现在13户居民的强烈要求下，被告愿意在经济上给予13户居民补偿，居民也愿接受，这与法不悖，与情与理相吻，应属有效。

   三、关于法律效果与社会效果如何同一的问题

   法律效果与社会效果的协调统一是司法实践中非常关注的问题。对此，与会专家学者一致认为，在法治社会中，一旦法律颁布施行，就意味着立法机关已充分考虑了其所会产生的社会效果。因此，在民事法律领域内，对某事实有法律明文规定的，法官不折不扣地执行法律，就是法律效果与社会效果高度统一；对某事实无法律明文规定的，法官按立法原则或法律精神裁判，也就体现了法律效果和社会效果的统一。如果借口为追求社会效果而不执行法律的规定，则失去的绝不仅仅是法律效果，而且也将达不到良好的社会效果。
    就本案而言，一审的判决使得13户居民得到260万元经济补偿，改善了住房（实质上260万未必全部用于13户居民，其中应扣除受托办理机构所得的费用）；使得被告不仅在近原告厂房不到10米处顺利盖起高楼，而且取得讼争房屋使用权，并已将其物业公司搬至讼争房屋。也就是说，被告在顺利开发商品房多得益的同时，又额外得到220余平方米的讼争房产用于其开设物业公司，而目前该地区的商品房售价每平方米至少在8000元人民币以上。无疑，对13户居民和被告来说，该判决取得了良好的社会效果。但与此形成鲜明对比的是，原告的权利却受到了不应有的损害。换言之，该判决的"社会效果"是以牺牲原告的合法权益为代价的。事实上，本案纠纷是由被告开发商品房引发，按理被告对其追求利益的独立行为而给13户居民造成的损害，理应自行解决，绝不能以牺牲原告的合法利益来取而代之。原告作为一个独立的民事主体，在市场经济中无义务承担他人行为的后果。而且这一"社会效果"既违背法律效果又引发原被告的纠纷。更何况当被告将原有13户居民住房用作物业公司办公用房后，涉及房屋用途变更，必将导致新的问题和新的纠纷产生，导致不必要的诉讼产生。因此，考虑法律效果与社会效果的协调统一，必须不得违背法律的明文规定和法律的精神，必须要真正平衡各方利益，体现公平正义，否则将适得其反。

华东政法学院司法研究中心
2004年3月8日